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又一家长租公寓“暴雷”!杭州出手 要为长租公寓上规矩-谢屯新闻
2019-11-11 12:11:10

《城市快报》记者岳燕记者方钟铉

国庆前,杭州江干站洞口派出所和杭州东方时报物业服务中心联合发布通知称,德裕科技已经检查完毕,但公司仍有工作人员提醒业主不要将房屋委托给该中介。此外,租房的房客必须登记他们的财产。

在长期租赁公寓行业破产之后,许多公司已经在资本链危机中遭受了一场“雷雨”。从去年的丁家风暴到今年的莱加宣布“破产”到德裕,受害者是大量无辜的房东和房客。

对此,杭州终于介入。

近日,杭州市住房和房屋管理局组织发布了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》(征求意见稿),预计将遏制长期租赁公寓行业野蛮增长的混乱局面。

长期出租公寓经常“轰隆隆”地进入重新整合阶段

国庆假期刚刚过去,通过德裕出租房子的房客和管理房子的房东都无法在几天内保持安全。

房东担心租金无法支付,而房客担心他们会被赶出家门,匆忙寻找新的住房。

一些权利所有者和房东说,他们已经被告知高租金征收和低租金造成的资本链危机。

根据天空调查的信息,杭州德裕科技有限公司成立于2019年2月18日,注册资本500万元。

根据房客和房东的反馈,德裕付给房东的租金和房客每月收到的租金之间的差额一般为500-1000英镑。德裕通常向房东支付三个月或三个月的抵押贷款,但房客收取的租金是六个月的抵押贷款、一年的抵押贷款或高租金的每月抵押贷款。

在一群捍卫自己权利的德国居民中,房客和房东以房客/房东社区的名义对该群体的损失金额发表了评论。

这个群体有270多人,最低的损失金额超过8000元,最高的损失金额接近10万元。该集团的亏损总额接近1000万元。甚至许多捍卫自己权利的租户也被告知,租赁公司杭州德裕科技有限公司在仅仅停留5天后就遇到了问题。

“对于其他中介公司的人来说,房子是从他们的中介公司转租的,德裕涉嫌违反规定,要求我在三天内搬出去。”房客抱怨说他损失了数万元。

杭州德裕的资本链问题也暴露了租赁市场的一些违规行为。像德裕这样的长期租赁行业的小公司遇到了资金问题,主要是因为他们在早期大多采用“高收入低产出”的模式来抢占市场。

一位资深中介表示,“高租低租”模式目前是长期公寓在市场上快速扩张的一种方式。房东以更高的价格租房,而房客以相对较低的价格租房。房东和房客似乎已经达到了双赢的局面。

然而,就中介公司而言,这种商业模式是行不通的。“中介机构只能依靠金融业务来实现商业利润。这种金融业务通常是高风险和高回报的。一旦资本链断裂,整个公司就会破产。”

2016年,在政府的鼓励下,资本迅速涌入长期租赁公寓行业。为了抢占市场,许多公司采取了高收入低产出、租赁贷款和快速更新等模式。也正是这种模式导致了长期租赁公寓的重复权利保护和装修安全问题。

据统计,目前,浩溪家族、浩祖家族、辛凯亚洲、长沙高级租户、杭州丁家家族、北京肖家连行等24位家长在租房时打破了财务链条。

长期租赁公寓市场已进入重新整合阶段。可以预计,随着市场的进一步发展,仍会有不规范的长期租赁公寓企业被淘汰。

杭州将制定公寓长期租金规则

面对租赁公司资金使用规范化监管这一空白领域,杭州相关部门开始采取行动。

为了进一步加强对房屋租赁市场的监管,规范房屋租赁企业行为,促进房屋租赁市场稳定健康发展,近日,杭州市住房和房屋管理局在其官方网站上,发起了“杭州市房屋租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)”征求意见活动。市民可以登录网站,在“互动调查征集”栏目中提出意见和建议。

这包括监管要求、宣传监督、风险防控基金的设立、风险防控基金的使用、风险防控基金的调整、资金支付、风险预警、管理等措施。

该草案目前正在杭州市住房和房屋管理局的官方网站上征集。征集截止日期是2019年10月16日。您可以通过传真(0571-89830530)或电子邮件fgj.zlgl@hz.gov.cn提出您的意见和建议。

草案强调了以下几点:

1、监管要求,房屋租赁企业在银行设立专用账户,应与银行签订租赁资金监管协议,按要求明确监管内容、方法和程序。

房屋租赁企业向房屋出租人支付的租金、向房屋承租人收取的租金、保证金和通过“租赁贷款”获得的资金等租赁资金,应当存入管理专用账户。

2.在风险防控资金的设立方面,从事房屋委托租赁业务的房屋租赁企业应当冻结专项账户中的部分资金作为风险防控资金,用于向房屋委托出租人支付租金,并在特定情况下将保证金退还承租人。

风险防控资金不得随意使用。

风险防控基金总额按照租赁平台管理中包含的房屋租赁企业相应金额每月应付委托出租人租金总额的2倍确定。

3.对于风险防控资金的使用,存入专用账户的风险防控资金应由“托管”房屋租赁企业自愿向监管银行申请冻结。

4.“托管”房屋租赁企业因管理不善,无法按照托管协议约定的时间和方式向受托出租人支付租金,未按照租赁合同约定向承租人返还保证金和预付租金,或者停止开展房屋租赁业务的,应当向市房地产行政主管部门提出书面申请。经审批后,“托管”房屋租赁企业凭市房地产行政主管部门出具的书面同意材料向银行申请解冻风险防控基金,并在银行监管下使用。

“代管”房屋租赁企业依法被宣告破产,破产清算按照企业破产的有关法律进行。

1.资金支付方面,“托管”房屋租赁企业应当在规定时间内支付到位的全部风险防控资金。本办法实施之日起3个月内,“托管”房屋租赁企业应缴纳到位资金的50%,所有资金应在6个月内到位。无法按上述要求就地支付的“托管”房屋租赁企业将被列入风险警示名单。

2.在风险预警方面,从专项账户资金中扣除风险防控资金后的剩余资金,“托管”房屋租赁企业可以用于正常经营活动。

3.从“托管”房屋租赁企业专用账户中扣除风险防控资金后,剩余部分不足以支付房源委托出租人当期应付租金的,监管银行应当及时对房地产管理部门和房屋租赁企业进行风险预警,托管房屋租赁企业应当及时弥补。

4.房屋租赁企业被警告一次的,扣该企业信用分,被警告累计3个月的,房地产行政主管部门将房屋租赁企业列入风险警告名单。

简而言之,杭州将对长期租赁公寓市场实施强有力的行政管理。有关部门将根据情节轻重,对违规的房屋租赁企业采取约谈、列入风险警示名单、暂停网上签约备案、取消资金支持资格、记录企业信用档案等方式进行处理。

该完整性文件和风险警告列表将成为租户在租房或房东托管房屋时选择租赁公司的重要参考。面对长期租赁公寓公司的风险,居民在选择时可以更加谨慎。

未来,杭州的长期租赁公寓也将实现更加科学规范的有效管理。如果房东和房客再次遭遇长期出租公寓的破产,他们的损失也将由“风险防控基金”承担,并有直接的实际保障。

为了有效遏制房屋租赁中介行业的混乱局面,不断优化房屋租赁市场环境,让人们在租房时更加放心,今天下午,市住房和房屋管理局还召开了专项整治工作会议,推动房屋租赁中介机构的混乱局面。杭州将进一步推进对混乱房屋租赁中介机构的专项整治工作。

杭州市房屋租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)

附件为《杭州市房屋租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》。

根据住房和城乡建设部等9个部门《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》([2017年第153号)精神, 为加强对房屋租赁市场的监管,规范房屋租赁企业行为,防范房屋租赁企业经营风险,《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网备案工作的指导意见》([2018年第128号)和杭州市加快培育和发展房屋租赁市场试点工作计划([2017年第4号), 保护受委托出租人和承租人的合法权益,促进房屋租赁市场稳定健康发展,制定本办法。

第一条(适用范围)本市范围内从事房屋租赁业务的房屋租赁企业,应当在符合本市评级和规模要求的银行范围内,选择任何一家银行设立租赁资金专用存款账户(以下简称“专用账户”),并报市房地产行政主管部门备案。

第二条(监管要求)房屋租赁企业在银行开立专用账户时,应当与银行签订租赁资金监管协议,按照规定规定监管内容、方式和程序。房屋租赁企业向房屋出租人支付的租金、向房屋承租人收取的租金、保证金和通过“租赁贷款”获得的资金等租赁资金,应当存入管理专用账户。

第三条(账户变更)房屋租赁企业变更开户银行的,应当向市房地产行政主管部门提出书面申请。经审查同意后,市房地产行政主管部门应当出具同意变更的书面意见。

第四条(公示和监督)房屋租赁企业设立的专用账户信息应当在杭州市房屋租赁监督服务平台(以下简称“市出租平台”)上公布,接受社会监督,并在营业场所、房屋分配平台和房屋租赁合同中明确注明。

第五条(风险防控基金的设立)从事房屋资源委托租赁业务的房屋租赁企业(以下简称“托管”房屋租赁企业),应当冻结其专用账户中的部分资金作为风险防控基金,用于向房屋资源委托出租人支付租金,并在特定情况下退还承租人保证金。风险防控资金不得随意使用。风险防控基金总额按照租赁平台管理中包含的房屋租赁企业相应金额每月应付委托出租人租金总额的2倍确定。

第六条(风险防控资金的使用)存入专用账户的风险防控资金由“托管”房屋租赁企业自愿向监管银行申请冻结。“托管”房屋租赁企业因管理不善,无法按照托管协议约定的时间和方式向受托出租人支付租金,又不能按照租赁合同约定返还保证金、预付租金或者停止房屋租赁业务的,应当向市房地产行政主管部门提出书面申请。经审批,“托管”房屋租赁企业应根据市房地产行政主管部门出具的书面同意材料,向银行申请解冻风险防控基金,并在银行监管下使用。“代管”房屋租赁企业依法被宣告破产,破产清算按照企业破产的有关法律进行。

第七条(风险防控资金的调整)市房地产行政主管部门根据“托管”房屋租赁企业在市租赁平台上实际委托房屋供应的月租金总额,定期动态调整风险防控资金。

第八条(资金支付)“代管”房屋租赁企业应当在规定时间内支付到位的全部风险防控资金。本办法实施之日起3个月内,“托管”房屋租赁企业应缴纳到位资金的50%,所有资金应在6个月内到位。无法按上述要求就地支付的“托管”房屋租赁企业将被列入风险警示名单。

第九条(风险预警)从专项账户资金中扣除风险防控资金后的剩余资金,“托管”房屋租赁企业可以用于正常经营活动。从“托管”房屋租赁企业专用账户中扣除风险防控资金后,如剩余资金不足以支付房源委托出租人当期应付租金,监管银行应及时对房地产管理部门和房屋租赁企业进行风险预警,“托管”房屋租赁企业应及时弥补。房屋租赁企业被警告一次的,扣该企业信用分,被警告累计3个月的,房地产行政主管部门将房屋租赁企业列入风险警告名单。

第十条(管理)房屋租赁企业应当按照本办法的要求,有效管理房屋租赁资金的使用。各有关部门将根据情节轻重,通过约谈、列入风险警示名单、暂停网上签约备案、取消资金支持资格、记录企业诚信档案等方式,对违规的房屋租赁企业进行处理。

第十一条(解释主体)本办法由市住房保障和房地产管理局负责解释。

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